Digitale blikvangers: Project Parlando, een onhaalbaar sociaal woningbouwplan totdat…

Het sociale woningbouwproject Parlando was jarenlang niet haalbaar. Tot het digitale kwartje viel.  In deze miniserie recenseert de directeur digitalisering Pim van Meer een digitale eyecatcher

Natuurlijk komen de prestigieuze projecten nog. Grote torens in Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. Projecten waar iedereen graag naast staat voor een foto. In deze serie waarin ik wil laten zien hoe digitalisering het verschil kan maken, zo niet doorslaggevend is geweest, vraag ik eerst graag aandacht voor Parlando, een project van 75 sociale huurwoningen in Rotterdam-Lombardijen, opgeleverd in 2021. Het is een van de meest ambitieuze projecten waaraan ik heb gewerkt. Jarenlang kon Parlando namelijk niet uit.

Betaal- en leefbaar

Betaalbare woningen maken is verdomd lastig, maar tegenwoordig praten we daarover alsof iedereen erop moet inleveren. De architect moet eenvoudiger ontwerpen. De aannemer goedkoper bouwen. De leverancier scherper aanbieden. De ontwikkelaar minder verdienen. Maar projectontwikkeling is geen estafette waarbij iedereen het probleem aan de volgende doorgeeft, het is een teamsport.

Bij Parlando moest de prijs kloppen, maar de rest óók. De woningen moesten duurzaam zijn. De architectuur moest passen in de bestaande buurt. En op deze locatie was leefbaarheid minstens zo belangrijk. Daar was toen misschien nog niet het hippe etiket ‘sociale impact’ op geplakt, maar woningcorporaties waren daar natuurlijk allang mee bezig. Kijk maar naar het ontwerp. De kopgevels van de appartementengebouwen zijn bewust open in plaats van blind. Vrijwel alle appartementen zijn hoekwoningen. Er zijn ogen op straat, relaties met het maaiveld en geen dode plinten. Dat is geen architectonisch sausje, dat is ontwerpen aan leefbaarheid.

Bouwen is een samenspel

Bovendien is het project gewoon prachtig. Mooi is subjectief, natuurlijk. Maar als je Parlando ziet, denk je niet onmiddellijk: ah, sociale woningbouw, dus hier zal wel flink bezuinigd zijn. Integendeel. Het metselwerk is rijk gedetailleerd. De gebouwen staan zorgvuldig in hun omgeving. Er is aandacht voor groen, water, entrees en de straat. Duur betekent niet automatisch mooi, maar goedkoop hoeft dus ook zeker niet lelijk te betekenen.

Dat brengt me bij de architect van het project, GROOSMAN. GROOSMAN architecten is een kundig bureau. Soms lekker eigenwijs, en dat vind ik eerder een aanbeveling dan een probleem. Maar vooral: ze begrijpen dat ontwerpen een samenspel is.

Details van regenwaterafvoer

Een prachtig voorbeeld daarvan bij Parlando is iets wat volstrekt niet sexy is. De regenwaterafvoer. Tijdens het project stond ik naar een detail ervan te kijken en zei tegen een collega: “Hier is over nagedacht. Daarom vind ik dit dus een goede architect.” Hij reageerde verrassend: “Nee, dat heb ik ontworpen.”

Pardon? Dat was nogal een uitspraak. Een projectleider realisatie die de ontwerpverantwoordelijkheid van de architect naar zich toe trekt? Dat lijkt mij geen voorbeeld dat we moeten nastreven.

Het was dan ook niet precies wat er was gebeurd. Samen met de leverancier had hij gekeken naar het ingewikkelde detail dat nodig was om de regenwaterafvoer netjes door het verhoogde metselwerk te krijgen. Hij had varianten in 3D uitgewerkt. Die waren voorgelegd aan de architect. De architect had ze beoordeeld en vervolgens was de gekozen oplossing consequent door het project heen toegepast.

Dát vind ik interessant.

Een projectleider realisatie weet op bepaalde onderdelen nu eenmaal meer van maakbaarheid dan een architect. Een leverancier weet nóg meer van zijn product. En een goede architect hoeft die kennis niet te bevechten, maar moet haar gebruiken en tegelijkertijd de kwaliteit van het ontwerp bewaken.

Niemand hoeft de baas over het detail te zijn. Als de beste kennis maar wint.

Zonnepanelen

Parlando leverde helaas ook het tegenovergestelde voorbeeld: de zonnepanelen. Ook daar waren de doorvoeren digitaal uitgedacht. In het 3D-model was zichtbaar waar ze moesten komen. Alleen was de betreffende leverancier onvoldoende meegenomen in dat model, en dus werd er buiten alsnog op andere plekken geboord. Met veel discussie tot gevolg.

Dat vind ik misschien nog wel een betere digitaliseringsles dan het geslaagde detail. Je kunt namelijk fantastisch BIMmen. Je kunt een detail digitaal oplossen. Je kunt clashen, modelleren en coördineren totdat je een ons weegt. Maar als één relevante partij niet meedoet, heb je digitaal heel efficiënt iets bedacht waar buiten vervolgens niemand naar kijkt. Dat laat zien dat in digitalisering het model niet het belangrijkst is, dat is het samenwerken rond een model.

Ruimtemodellen

En aan het einde van Parlando kwam daar voor mij nog een tweede dimensie bij. We zaten met woningcorporatie Havensteder en bekeken welke informatie uit onze modellen ook voor hen bruikbaar was. Daar zaten onze ruimtemodellen bij: modellen die wij als ontwikkelaar gebruikten om oppervlakten, programma, haalbaarheid en opbrengsten te controleren. “Dit soort modellen krijgen wij helemaal niet van aannemers”, reageerden ze daar. En dat klopt. Maar wij waren niet alleen aannemer, wij waren óók projectontwikkelaar.

En toen viel bij mij een behoorlijk groot kwartje. Voor projectontwikkelaars is betrouwbare oppervlakte-informatie volgens NEN 2580 essentieel. Vierkante meters zijn opbrengsten. Maar voor woningcorporaties zijn die vierkante meters minstens zo belangrijk. Corporaties moeten hun gebruiksoppervlakten conform NEN 2580 op orde hebben voor hun vastgoedwaardering en verantwoording. En oppervlakte werkt bovendien rechtstreeks door in het woningwaarderingsstelsel: vierkante meters leveren huurpunten op.

Dit was dus niet zozeer leuke extra informatie die wij toevallig konden meegeven. Integendeel. Vanuit de ontwikkeling beschikten wij al over informatie die verderop in de keten opnieuw hard nodig was. Waarom zouden ze die daar dan opnieuw moeten gaan maken?

Ketenintegratie

Bij Parlando begon voor mij de koppeling tussen MiniBIM en woningcorporaties. Dus niet op een BIM-congres, niet tijdens een sessie over open standaarden, niet vanuit een landelijke digitaliseringsstrategie, maar bij 75 sociale huurwoningen in Lombardijen. Een leverancier, projectleider en architect die samen in 3D een regenwaterafvoer oplossen, een installateur die laat zien wat er gebeurt als je één schakel overslaat, een architect die open kopgevels en hoekwoningen gebruikt om leefbaarheid te verbeteren, een ontwikkelaar die met dezelfde ruimtedata stuurt op haalbaarheid en opbrengsten, en een woningcorporatie die die informatie vervolgens nodig blijkt te hebben voor haar eigen processen.

Dat klinkt allemaal misschien klein, maar ik vind het echte ketenintegratie. En daarom behandel ik Parlando liever als eerste project dan een spectaculaire woontoren. Want als er op een toplocatie dure appartementen worden verkocht, kun je behoorlijk wat geld uitgeven om iets moois te maken. Maar de echte kunst is om iets prachtigs te maken als iedere euro ertoe doet.

Parlando bewijst dat mooi niet per definitie duur hoeft te zijn. Dat duurzaam niet onbetaalbaar hoeft te zijn. En dat digitalisering pas waarde krijgt als je niet vraagt wie er eigenaar is van het model, maar wie er op welk moment iets verstandigs aan kan toevoegen.